Kentsel dönüşümde yasal soygun!

Kentsel dönüşümde yasal soygun!
“Çürük Raporu” tehdit olarak kullanılıyor ve binalara el konuluyor

Özellikle büyük şehirlerde “rant kavgası” sınır tanımıyor. Değerli alanları hedef seçen müteahhitler, 
akla hayale gelmeyecek yöntemlerle kat maliklerini canından bezdirerek yeniden yapım işini ele geçiriyor.

Yıkılıp yeniden yapılacak bina için mal sahiplerinin 3’te 2 onayı gerekli. Bunu sağlamak için gözüne kestirdiği binadan ev alan müteahhit, psikolojik baskıyla başlayıp işi zorbalığa kadar vardırıyor: Ya imzala ya da terk et!..

Kentsel dönüşümde müteahhit vurgunu!
Şehir merkezlerindeki değerli alanları hedef seçen simsarlar halkta huzur bırakmadı. Bir takım müteahhitler gözüne kestirdiği binadan daire satın alıyor ve binanın yıkılıp kendisi tarafından yeniden yapılmasını sağlamak için her yolu deniyor

 “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe girdiği 16 Mayıs 2012 tarihinden itibaren vatandaşların başına dert oldu. Rant peşindeki bazı müteahhitler, vatandaşın kabusuna dönüştü. Kimi müteahhitler vatandaşın evine konmak için işi “zorbalık” noktasına dahi taşıyor. Psikolojik baskı yapanlar, “hayır” yanıtından sonra sakız gibi yapışanlar, ısrar ederek vatandaşı bıktırarak binasının yıkılmasına ikna etmeye çalışıyorlar. Özellikle büyükşehir merkezlerinde rant kavgası yaşanıyor. 
Şehir merkezlerindeki değerli alanları hedef seçen kentsel dönüşüm simsarları halkta huzur bırakmadı. Son zamanlarda şehir merkezlerindeki kıymetli alanlarda mülkü olan dükkan ve daire sahiplerini uyku tutmuyor. Eski apartmanlarda komşular birbirine düştü. Yaşlı insanların yıllardır sürdürdükleri yaşam, komşularının tehdidi altında. Güven vermeyen projelerle laf kalabalığı ederek vatandaşları canından bezdiriyorlar. 

Binalar işgal ediliyor

Apartmanın verileceği şirket ile anlaşmak için mal sahiplerinin 3’te 2’sinin onayı gerekli. Örneğin, 15 daireli bir apartmanda bir inşaat firmasının binanızın sorumluluğunu alabilmesi için 10 daire sahibinin “olurunu” alması gerekiyor. Birçok müteahhit çoğunluk sağlamak için apartmandan daire satın alıyor. Güven vermeyen bir firma olsa dahi, bu yöntemle otomatik olarak apartmanı yapma hakkına sahip oluyor ve olan binada yaşayan insanlara oluyor. Kendi evlerini, istemedikleri, güvenmedikleri bir müteahhide vermeye zorlanıyorlar. Müteahhit bir nevi binayı işgal ediyor. Müteahhitlerle anlaşan daire sahipleri, 2/3 çoğunluğa ulaşınca, kendilerinden farklı düşünen 1/3 hissedar komşularına ’ya imzala, ya terk et’diyorlar. Yapılacak yeni binadan müteahhitle anlaşıp, kendilerine avantajlı yerler alan 2/3 çoğunluk, 1/3’e kötü yerleri önerip, ’ya imzalayın ya da bakanlığın belirlediği değer üzerinden hissenizi sattırırız’diyorlar. Şehirlerde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlükleri, komisyonlar oluşturup, anlaşmayı imzalamayan mülk sahiplerine ait hisselerin değerini tespit ediyor. Değer tespitinden sonra İl Müdürlükleri bu hisseleri satıyor.

Yıkım kararı var: Boşalt

Eğer çoğunluk sağlanamaz ve anlaşma söz konusu olmazsa, “karot” alma konusu gündeme geliyor. Bir binadan bir kişinin tapusuyla müracaat etmesi yeterli olduğundan müteahhit risk raporu almak için harekete geçiyor. Yani binanızın yapısal elemanlarından (kolon, kiriş, taşıyıcı duvar, çatı ve temel) örnek alınıyor ve bir dayanıklılık testine tabi tutuluyor. Dayanıksız bir bina olduğu anlaşılırsa, tahliye kararı çıkıyor ve iki ay içinde binanın boşaltılıp yıkılması icap ediyor. Bu seçenek de müteahhitlerin iştahını kabartıyor. Zira iki aylık süreç, apartman yönetimlerini hızlıca karar almaya zorluyor ve sınırlı koşullar içinde en iyi teklif veren inşaat firmasını seçmek durumunda kalıyorlar. Böylece de “kötünün iyisi” ne mecbur kalınmış olunuyor. Bu “karot” sürecine müdahale eden müteahhit firmaları olduğu iddiaları da yaygın. Bu iddialar arasında müteahhidin apartmanda birkaç farklı daire satın alarak binaya bilinçli olarak zarar vermeleri de bulunuyor. Bu günlerde, müteahhit firmaları anlaşma yapmak için işleri hızlandırmaya çalışıyorsa kesinlikle kanmamak gerekiyor. Bunun nedeni belediyelerin hazırladığı yeni imar planlarının kabul edilmesi ve yürürlüğe girmek üzere olması. Sokağınızda 5 kat  inşaat izni varsa bu çok kısa bir süre sonra 10 kat olarak değişebilir. 

90 metrekare ev 60’a iniyor

Müteahhitlerle imzalayacağınız sözleşmede, imar planının değişmesi halinde oluşacak haklarla ilgili ek madde koydurmazsanız, imar planı değişikliğinden sonra oluşacak hakları müteahhide teslim etmiş olursunuz. Onun için bu tip işlemlerde muhakkak bir avukat tutulması şart. Apartman yenileme projelerinde, müteahhitlerin size sunduğu projeleri iyi bir inşaat mühendisine ve avukata inceletmekte yarar var. Böyle bir durumla karşılaşıldığında, komşuların kendi arasında karar vermeleri yapılacak hataların başında yer alıyor. En büyük anlaşmazlık ise “metrekare küçülmesi” nden kaynaklanıyor. Eviniz yenileniyor ancak birkaç metrekareden de vazgeçmek zorunda kalıyorsunuz. Bu da “işgal” in başka bir biçimi. Ancak, deprem bölgesi olan ülkemizde, vatandaşlar güvenlik için bunu yapmak mecburiyetinde bırakılıyor. Denetleyen de olmadığı için müteahhit “evin yenilenecek” diyerek, vatandaşın, evinin 20-30 metrekaresini gasp ediyor. Hukukçulara göre, itirazların genelini bu konu oluşturuyor. Kentsel dönüşüm uzmanları, devletin bu işlere sahip çıkması gerektiğini ve “kentsel dönüşüm” yoluyla yapılan bu şehir eşkıyalığının önünü alması gerektiğini belirtiyor.

6.5 milyon konut hedef tahtasında

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, 2013 yılını değerlendirerek, yasal düzenlemelerde bazı değişiklikler yapılması gerektiğini söyledi ve kentsel dönüşüm ile ilgili sekiz öneri paylaştı
Öngören yaptığı açıklamada 2013 yılı kentsel dönüşüm rakamlarını şöyle özetledi: “Kentsel dönüşüm hedeflerinde Türkiye’deki 6 milyon binanın 2 milyonunun acilen yenilenmesi var. Konut hesabıyla 19 milyon 500 bin konutun 6 milyon 500 bini 15 yıllık süreçte yenilenecektir. Kentsel Dönüşüm Yasası 2012 yılında kabul edilmekle birlikte uygulama yönetmeliğinin yıl sonunda çıkması sonucu; aslında “kentsel dönüşüm” 2013 yılından itibaren uygulanmaya başlandı. İstanbul açısından baktığımızda ise 1 milyon 500 bin binanın üçte biri yenilenecek. Esenler, Gaziosmanpaşa, Zeytinburnu, Pendik, Bağcılar, Kartal, Küçükçekmece, Sarıyer, Bayrampaşa, Güngören, Sultangazi, Tuzla, Kadıköy (Fikirtepe), Beşiktaş ve Üsküdar’da 25 yer riskli alan ilan edildi. İstanbul’da 10 milyon 400 bin metrekare riskli alan var. İstanbul’da ilan edilen riskli alanlarda 25 bin bina ve 85 bin konut ve işyeri var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın İstanbul İl Müdürlüğü tarafından, riskli alan dışında da vatandaş arzusu ile şu ana kadar 6 bin 500 adet bina riskli yapı tespit edildi. Yani İstanbul’da yaklaşık 32 bin bina kentsel dönüşüm kapsamında” 

Uzmanından 8 ÖNERİ:

Kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkan 
eksiklikler ve değişiklik önerileri şu şekilde sıralandı:
1) Kamuoyunda en çok rahatsızlığa yol açan, apartman ve sitelerde  2/3 çoğunluk dışında herhangi bir konuya karşı çıkan 1/3 azınlığın dairelerinin; komşuları tarafından sattırılması korkusu ve baskısı. Azınlık 1/3’ün, hissesi satılmadan yeni binada kalmasını sağlamamız gerekiyor. 6306 sayılı kanunda bulunan, mülkiyet hakkının aşırı sınırlanması ve hak aramanın engellenmesi konusundaki anayasal sorunlar çözülmelidir.
2) Apartmanlarda inşaat şirketi ile anlaşma koşulları oluşturulmadan risk raporu alınıyor. Bu acele, “binamız yıkılıyor, bir an önce anlaşalım” baskısı sonucu, kat maliklerinin kötü koşullarla anlaşma yapmalarına yol açıyor. Kat malikleri açısından anlaşma netleşmeden risk raporu için başvuru yapılmamalı. Bakanlık inşaat şirketleriyle anlaşmak isteyenlere yıkım öncesi üçer aylık bir-iki kere süre verebilir.
3) İnşaat şirketleri kentsel dönüşümde ciddi bir öz sermaye kullanıyorlar. İnşaat şirketlerinin proje kredilerinde faiz indirimi yoluyla teşvik getirilmesi faydalı olacaktır.
4) Riskli binayı yıkarak, yeniden depreme dayanıklı apartman yapmak, can güvenliği sorununu çözüyor ama çarpık kentleşme, betonlaşma sürüyor. Yeşil alan, okul, spor salonu, kültür merkezi eksikliği sorunu devam ediyor. Parsel ve ada bazında arazileri birleştirerek, yeni donatı alanı elde etmek için devlet tarafından imar artışı teşvik verilmesi gerekiyor.
5) Riskli alanlarda bazı belediyeler, 18-20 katlı binalara bölge halkını toplayıp, çevreye hiçbir ek sosyal donatı alanı katkısı yapmadan, 300 haneyi boşaltıp, o yere altı yüz daire koyuyorlar. Üç yüz daireyi mülk sahiplerine verip, kalan üç yüz daireyi belediye ve inşaat şirketi arasında paylaşıp, para kazanmaya çalışıyorlar. Kentsel dönüşümde belediyeler rantı unutmalı, hizmeti düşünmelidir. Riskli alanları düzenleyen bir yol haritası ve ayrı bir yönetmelik yapılmasında fayda görüyoruz.
6) Belediyelerin riskli alanlarda, yeni yerleşimler için yaptıkları imar planları ve kentsel tasarımlar çoğunlukla niteliksiz ve çağ dışı. Belediyeler riskli alanlarda sıradan kişilere şehir planları ve kentsel tasarım çizdiriyorlar. Halbuki kentsel dönüşüm bir kez ele geçen bir fırsat ve en az elli yıl kullanacağımız mahalleler, semtler tasarlamalıyız. Belediyelerin riskli alanlarda marka değeri olan mimarlara ve şehir plancılarına mahalle ve semt projeleri, kentsel tasarım projeleri çizdirmeleri gerekiyor. Bakanlık tüm riskli alanlarda çizilen belediye projelerini denetlemeli ve Bakanlığa onaylatmadan belediyeler projeye başlamamalı.
7) Yapılan kentsel tasarım ve imar planları sadece bir mahalleyi hedef alıyor. Halbuki imar planlarının ilçe ve il bazında bütüncül olması gerekli. Bu koordinasyonu bakanlık üstlenmelidir. Hatta yeni İmar Kanunu tasarısına belediyelerin imar planlarını bakanlığın durdurma ve değiştirme yetkisi konulmalıdır.
8) Yeni binalar deprem için güvenli olmakla birlikte enerji verimliliği ve çevre koruma için yeterli değil. Yeşil binalar kentsel dönüşümün maliyetini uzun vadede yüzde 20 düşürebilir. Yeşil ve akıllı binalara özel olarak teşvik verilmelidir.
Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören sözlerini şu şekilde tamamladı: “Sonuç olarak 2013 yılına baktığımızda halkımız kentsel dönüşümü anladı, fayda sağlayanlar çoğunlukta, ama canı yananlar da olduğundan; yeni yılda 6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliğinde bazı değişikliklerin yapılmasını gerekli görüyoruz.” 

YARIN: Kentsel dönüşüm kabusu

  • Yorumlar 13
UYARI: Küfür, hakaret, rencide edici cümleler veya imalar, inançlara saldırı içeren, imla kuralları ile yazılmamış,
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.