2025 yaz sezonuna girilirken, Türkiye’nin sahil bölgelerinde sezonluk yazlık kiraları ciddi oranlarda artış göstermiştir. Özellikle Ege ve Akdeniz kıyılarında, üç-dört aylık dönemler için istenen kira bedelleri, birçok bölgede yıllık konut kiralarının üzerine çıkmış, bu da yazlık piyasanın erişilebilirliğini önemli ölçüde düşürmüştür.

TÜİK Verileri Alarm Veriyor

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2024 yılı sonu itibarıyla açıkladığı Konut Fiyat Endeksi verilerine göre, Türkiye genelinde yıllık ortalama konut fiyat artışı % 85’in üzerindedir. Ancak bu artışın çok daha yüksek seyrettiği bazı iller şunlardır:

  • Muğla: %120
  • Antalya: %110
  • İzmir: %105

Bu artışlar sadece satış fiyatlarını değil, kira bedellerini de yukarı çekmiştir. 2023 yazında 300 – 400 bin TL arasında sezonluk kiralanan müstakil yazlıkların, 2025 yazında 700 bin – 1 milyon TL bandına yükseldiği gözlemlenmektedir. Özellikle Bodrum, Alaçatı, Dalyan ve Kalkan gibi bölgelerde, orta gelirli yerli tatilcinin konut kiralama imkânı büyük ölçüde azalmıştır.

40 Yılı Aşan Kira Çarpanları

Piyasanın geldiği nokta, artık yalnızca bir fiyat artışı değil, sürdürülemez bir yatırım mantığı sorunudur. Gayrimenkulde geri dönüş süresini ölçen “kira çarpanı”, bazı kıyı bölgelerinde 35 – 40 yılın üzerine çıkmış durumdadır. Yani, yazlık bir gayrimenkulü sezonluk kira gelirleriyle finanse eden bir yatırımcının, yatırımını geri alması onlarca yıl sürecektir. Bu çarpan gelişmiş piyasalarda genellikle 15 – 20 yıl aralığında kabul edilmektedir.

Vergisiz Kiralama Ekonomisi

Sezonluk yazlık piyasasında kayıt dışılık önemli bir sorundur. On binlerce konut, AirBnb ve benzeri platformlar aracılığıyla kısa süreli ya da sezonluk olarak kiralanmakta; ancak bu kiralamaların önemli bölümü vergiye tabi tutulmamaktadır. Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından 2023 sonunda uygulamaya konulan Kısa Süreli Kiralama İzin Belgesi zorunluluğu ise henüz sahada yeterince uygulanabilirlik kazanmamıştır. Denetim eksikliği sürdüğü sürece, bu alan vergisiz ve denetimsiz bir piyasa olarak büyümeye devam edecektir.

Yerel Halk İçin Barınma Krizi

Artan kira bedelleri yalnızca tatilcileri değil, bölgede yaşayan yerel halkı da doğrudan etkilemektedir. Kaş, Fethiye, Ayvalık gibi merkezlerde yaz sezonunda talep artışına bağlı olarak kira bedelleri kısa sürede artmakta, çalışanlar, öğretmenler ve sağlık personeli ev bulmakta güçlük yaşamaktadır. Bazı ilçelerde kamu görevlilerinin yer değiştirmek zorunda kaldığı ve hizmet kalitesinin olumsuz etkilendiği bilinmektedir. Bu durum, yazlık piyasasının sosyoekonomik dengeleri bozacak düzeye ulaştığını göstermektedir.

Çözüm: Kural, Denetim, Denge

Mevcut piyasa yapısının kendiliğinden dengelenmesi olası görünmemektedir. Bu nedenle aşağıdaki adımların atılması kaçınılmazdır:

  • Kısa süreli kiralamaların tamamı kayıt altına alınmalı,
  • Dijital platformlar üzerinden elde edilen gelirler otomatik olarak vergilendirilmelidir,
  • Yazlık bölgelerde turizm – yerleşim dengesi gözetilerek imar, ruhsat ve konut politikaları yeniden yapılandırılmalıdır.

Aksi takdirde, sahil bölgelerinde konut piyasası yalnızca lüks tüketime odaklı hale gelecek; yerel halkın barınma hakkı ve sosyal denge büyük ölçüde zarar görecektir.