Gayrimenkul alım-satımı, taşınmaz mülkiyetiyle ilgili hukuki süreçlerin en kritik aşamalarından biridir. Ancak bazen tapu kaydına düşülen bir şerh, bu süreci durdurabilir ya da tamamen engelleyebilir. Bu nedenle bir taşınmaz satın alınmadan önce tapu kayıtlarının dikkatlice incelenmesi, şerhler bölümünün özellikle değerlendirilmesi büyük önem taşır.

Şerh Nedir?

Şerh, tapu sicilinde yer alan bir taşınmazın kullanımını veya tasarrufunu etkileyen, sınırlayan ya da bilgilendirme amacı taşıyan kayıt türüdür. Şerhler, üçüncü kişilere duyuru niteliğindedir ve taşınmaz üzerinde bir hakkın varlığını ya da bir kısıtlamayı gösterir. Her şerh satışı engellemez; ancak bazı türleri, taşınmazın devrine ya da üzerinde tasarrufta bulunulmasına engel olabilir.

Satışı Engelleyebilecek Başlıca Şerhler

Aile Konutu Şerhi: Medeni Kanun’a göre, eşlerden birinin rızası olmadan aile konutu satılamaz veya kiraya verilemez. Tapuya “aile konutu şerhi” işlendiğinde, malik olan eş tek başına satış işlemi yapamaz. Bu şerh, evli çiftlerin ortak yaşam alanlarının korunması amacıyla getirilmiştir.

İhtiyati Tedbir Şerhi: Mahkeme kararıyla konulan ihtiyati tedbir şerhi, taşınmazın devrini veya üzerinde işlem yapılmasını geçici olarak engeller. Genellikle alacak davalarında ya da mülkiyet ihtilaflarında dava sonuçlanana kadar taşınmazın güvence altına alınması amacıyla uygulanır.

İflas ve Konkordato Şerhleri: Bir kişinin iflası durumunda malvarlığı üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlanır. Tapuya işlenen iflas veya konkordato şerhleri, taşınmazın satılamayacağı anlamına gelir. Bu durumda tasarruf yetkisi, iflas idaresine geçer.

İpotek Şerhi: İpotek, bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan ayni bir haktır. Her ne kadar ipotek varlığı doğrudan satışı engellemese de, ipotekli bir taşınmazın satışı borcun devri veya ödenmesi gibi ek yükümlülükleri beraberinde getireceğinden, alıcı açısından ciddi risk teşkil eder. Bazı hallerde banka ya da alacaklı, satışa izin vermeyebilir.

Satış Vaadi Şerhi: Taraflar arasında bir satış vaadi sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme tapuya şerh edilmişse, bu durum taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını hukuken tartışmalı hâle getirir. Bu şerh, alıcının ileride taşınmazı devralma hakkını korur.

Kamulaştırma veya Kamulaştırma Şerhi: Devletin kamu yararı amacıyla taşınmazı kamulaştırma süreci başlattığını gösterir. Bu şerh taşınmazın ileride kamu mülkiyetine geçeceğini bildirir ve satışı fiilen anlamını yitirebilir.

Şerhler Nasıl Kontrol Edilir?

Bir taşınmazı satın almadan önce, tapu müdürlüğünden alınacak güncel tapu kayıt örneği (tapu sureti) incelenmeli, şerhler ve beyanlar bölümü detaylıca değerlendirilmelidir. Ayrıca, e-Devlet üzerinden de şerh bilgilerine ulaşmak mümkündür.

Sonuç

Gayrimenkul alımında sadece fiziksel özellikler değil, hukuki durum da büyük önem taşır. Tapuda yer alan bazı şerhler, taşınmazın satılmasını doğrudan engelleyebilir veya ileriye dönük ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle alım öncesi mutlaka bir hukukçuya danışılması, tapu kayıtlarının titizlikle incelenmesi önerilir. Doğru bilgiyle hareket etmek, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçilmesini sağlar.